必先利其器－谈清理门户过程中的技术处理

在清理门户的过程中，有三个息息相关的文件， 是房东一定要运用自如的：

• 30 DAY NOTICE TO VACATE;
• 3 DAY TO PAY RENT OR QUIT;
• 3 DAY TO PERFORM COVERENT OR QUIT;

合理合法第运用这三个利器,就可以保证清理门户的过程无往而不利 .如您的物业在非房租控制区,那么“30 DAY NOTICE TO VACATE”就是最简单而直接的逐客令.依据加州法律,在非房租控制区,如房客租约已满,房东可以给房客三十天时间搬出,不须任何理由;要注意的事项是:1.一定要不少于三十天;2.只能收取三十天以内的租金,如您一不小心,多收了2天的租金,整个通知即告失效;3.如在六个月内有收到HEALTH DEPARTMENT ON HOUSING AUTHORITY的违规罚单,是关于被驱逐住户的房屋失修项目,您则要小心处理,否则会有报复的嫌疑. 要注意的是：以往在房租控制区，如房屋建于1978 年后，也可以使用30 天搬出的通知，而现在通通要使用60 天通知。

最迅速便捷的逐客通知当属“3 DAY NOTICE TO PAY RENT OR QUIT”,但是前提是房客欠租.无论是租约未满,还是地处房租控制区,此通知都可以使用.要注意的事项:

• 欠租的数目要准确无误,少要可以,多要一分都可能导致败诉.迟交租罚款及非房租欠款一律不能出现在此通知上.
• 一旦起诉,则不能收取任何付款,除非你打算和被告和解,但是记得索要律师费及其他费用后再行撤诉.
• 起诉期间住户有要修理的项目,一定要照常处理;4.记得按时上庭,带足所有的法律文件.

最后一个通知”3 DAY TO PERFORM COVERENT OR QUIT”,适用于物业地处房租控制区,或房客租约未满,且房客按时交租;在这种情况下,你只能利用房客的违章行为来起诉,例如:有租约外房客迁入;房客私自豢养宠物;房客有家庭暴力;小孩缺乏管束等等.注意事项:运用这一通知最具技术难度,切记所有文件往来都要纪录备案,所有劝告及警告都要以书面形式,以备将来上庭作为逞堂证据.

最后,不要忘记谈判这一古老而永续的手段,通过谈判而达到双方的目的,将损失降到最低,比如在租客的押金退还数目上做一些让步,而争取到房客及早搬出,房东则赢得时间,避免了法律诉讼,对双方来说，都不啻为一个最好的选择.

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