短兵相接—驱赶房客的注意事项

大部分的中国房东,都有一种传统或美德,即对待自己的房客,从来是以礼相待;等到有朝一日,局面失去控制,房租收不上来,还被房客反告不能提供体面的居住环境,房屋失修,故而拒交房租时,才痛恨悔不当初,于是你恨我怨.指责埋怨都已解决不了问题,这时房东只好采取的就是诉讼法律,与房客法庭相见,谁是谁非,由法官定夺.

笔者由于工作的关系,经常光顾洛杉矶地区的几个法庭,都市房东与房客的诉讼官司,听多看多,收益非浅,终观大部分房东败诉的案例不外乎以下几种:

• 法律通知递送不当.3 DAY NOTICE TO PAY RENT OF QUIT的正确递件方式:要请专人递送;张贴并邮寄.递送人要到法庭作证.不建议寄挂号信,如收件人拒签的话,整个递送过程即告失败.
• 3天通知或30天通知填写有误.最常见的错误—3天通知上索要的金额与实际不符(少要通常无大碍,多要则不行),由于迟付罚款与其他任何杂费一概不能在3天通知上,所以只要多索要一分钱,也会令房东败诉
• 送出通知后,有接收部分的房租.有些房东自己管理,缺乏有效专业的会计系统,在记帐上不免出现疏忽,于是有时在起诉前已收了部分,但是未登机在册,造成了败诉.
• 缺少书面纪录.呈堂的证据,往往是越多越好.单通常情况下,被告房客倒是有备而来,照片,信件,一应俱全,而房东这边往往是口说无凭,大家也心知肚明,理在房东这边,但通常拿不出只纸片字的话,多半都变得理屈词穷,最后败诉,只好从头再来.

当然最理想的是有管理公司出面上庭.首先在立场上,会被认为较公正;其次,管理公司通常会提供有足够的书面纪录及会计资料,使用表格也多半会及时更新,很大程度上保证了起诉的成功.

       如您亲自管理物业,在需要起诉房客前,一定要做好充分的准备,不打无把握之仗,为可能出现的上庭做好铺垫,及时发现漏洞.如有不确定不翔实的数据,宁愿重新递送通知,以免败诉,花费双倍的律师费用.在出庭时的表现,一定要不卑不亢,据理力争,要知道,作为无法收到房租的房东,您是法律意义上的受害者,避免过激言词及情绪,只要有条理的陈述事实,以尽可能多的,准确无误的书面材料为佐证,这场无法避免的短兵相接,您一定是赢家