谈TURN OVER COST—影响收入的隐性杀手

房东施先生有一栋10单位的公寓,位于华人聚集,又可以走路到一大型超市的地区,出租几乎不是问题,房价也十分看好.但是施先生因为自己亲自管理,考虑到房客搬进搬出的麻烦,同是也可以节省那笔由于房客搬进搬出而带来的开销,决定保持房租不涨,以维持公寓相应的稳定.在众多公寓业主中,采取这种保守管理的人不在少数.很明显,各位担忧的是同一样东西-TURN OVER COST.物业收入的软性支出,也是影响物业收入的隐性杀手.它包括空租期间损失的房租收入,及清理整修房屋以再出租的花费.

以施先生的公寓为例:一个月租$1000的房客搬出,油漆花费为$350,清洁加洗地毯费用为$150,小修理$150,总共:$650.00,找到下一个房客并起租中间有15天空,价值:$500,总共损失:$1100.00以一年中有二个房客搬出,损失为$3300,如果施先生保持不涨房租,以爆竹房客的稳定,全年中无一房客搬出,则省下了这$3300,全年可收入10X$1000X12=$120000;看到这里,相信大家会认同施先生的保守管理法,是不无道理的.

我替施先生出了另外一个出访-主动出击法.10单位的公寓每户家族$250,(市场价),则全年总收入为150000.只有3户搬出,每家油漆加清洁,洗地毯的费用为$500,从搬出房客的押金中扣除50%($250),增加小修理$150到$250,以更新公寓的一些基本设施,以便更快地将房以更好的价钱租出,花费为$500.另外将出租时间提前在房客给搬出通知前即着手物色房客,缩短整修时间,从房客交还钥匙到整修完毕,完全可控制在三天之内.这样空租时间缩短为7天.房租损失仅为$250,总共$750,三家全部的开销为$2250,减去TURN OVER COST,施先生全年收入为150000-2250=$147750,比施先生的保守疗法多收入147750-120000=$27750,(这427750建议仍可花销一部分在更新地毯,水龙头等设备进级上)

更妙的是,如施先生想卖公寓的话,他至少可多叫价27万.由此可知,应付TOUR OVER COST这一隐性杀手的救命良方,主动出击应该比保守疗法来德更积极也更当然最主要的是在租金收入及房屋的价值上.