“主动出击法”的技术处理

上篇谈到对付物业收入中的隐性杀手—TURN OVER COST的救命良方—主动出击法,也就是提高房租及缩短空租时间,

来积极应对,其中一些技术上的处理与各位探讨如下:

一.  房租如何涨.

这是最关键也是最具难度的遗患.首先,知己知彼,方能百战不殆.对整体租屋市场走向的全面了解是十分必要的,对你的物业走味的市场供需状况要有一个十分的敏感度.比如有多少”FOR RENT”的SIGN挂出,停留多久,要价多少,而你的物业与其相比,是优是劣,优劣又各在那里.由此而得出一个大概的房租价格.接下来要做的是,你计划或预算多少来UPGRADE你的公寓,如:是否会换新的地毯,新窗帘,是否有还中式抽油烟机等等.于是又可预知在基本的房价上是否又可多叫多少.总之,在租房市场上大家信奉的是一份钱一分货,只要你遵循了市场经济供求及调试,投对了房客的生活品位及偏重,而收到了比您的芳邻多几十或更多的租金,也是合情合理切完全可能的.

二.  如何缩短TURN OVER的时间

大部分房东或许有过这样的经验,房子还未空出已被客人订下了.新房客或许还未看过房屋内的真面目,这种现象告诉我们的一个直接信息是:您的房子一定是偏低的,如果房客在未来得及清理的情况下也急于搬入的话,除了进一步证明上一个论点外,还预示着这位未来的房客也许有信用上的问题或其他原因令其租房有困难;一个讲究生活品质的人是不会屈就搬进未经整理清洁,缺少体面的公寓的;一个对生活慎重负责的人,也不会草率决定租下一间自己从未看过的公寓的.而不具备这两种素质的房客,应该不会成为房东所期望的好房客或长期房客.

所以,我们所讲的缩短TURN OVER时间的窍门,绝不包括降低标准,

而是以下几点:

• 有关整理空房的一切工作都须事先定好,如果您的油漆工或者清洁工,或地毯工需要一周后或三天后方可做工的话,建议您要另选他人,哪怕价格上稍微让步, 也要保证空房三天左右整理完毕, 待价而沽.
• 在房屋整修上不要计较一些小钱,如换掉破旧的马桶盖,修理好滴答漏水的龙头,冷气机出风口肮脏的风盖,或是清洗或是更换,避免破损的地胶,减少或清楚引起房客看房时容易引起视觉不愉快的小东西.
• 做对广告,笑脸迎客.市场战略不可忽视.选对了广告来源,剩下的则是如何促销了.笔者认为房东亲自上阵租屋,当然可以选自己最放心的房客,但是未必是最上策.如果没有管理公司,最好选LEASING AGENT,或代表,有管理公司或是公寓经理则简单许多.不管是谁, AVAILABILITY最重要.如不失随叫随到,也无法保证每天都可以让房客看房,负责出租的人员应该熟知周围的环境及空屋的种种有点,向客人做适时的介绍.如遇上合格的客人(本文在前几篇有专门介绍如何鉴别好客人),一定要让租客感觉到这是一家有专业管理,服务上乘,安全有保证,房东可以信赖的公寓.否则,一旦被人嗅出经理邋趿,公寓管理蹩脚,房东刁钻刻薄,环境嘈杂险恶,好房客一定扬长而去.

四.在迁入时间上不要让步太多.如今找到好的公寓并非容易,所以如果房东租客互相选中,在搬入时间上,双方可采取互让一步,的中庸之道,这样,既找到了好房客,又避免了房客十五天或三十天后才能搬入的损失.