下逐客令的技巧

这里的逐客令,并非法律含义上的”驱逐房客”,而是法律上驱逐房客的前奏曲.前奏演的好坏,直接影响到后续的法律驱逐房客是否必要或是否成功.

俗语说:市府领进们,修行在个人.而一旦”租客请进门”那么好坏可就由房东自己”认”了.很多情况下,房客初近来时,还算不错,但是过了一段时间,状况就开始出现了.或是房租晚付,或是经常跳票;或是三五一群,出入频繁;也有的开始在公寓修车洗车,机油乱到;最常见的是,租客由原来的2,3人逐渐增加,房东最后也不知道水是真正的住客.于是房东痛下决心:逐客.大部分房东都知道这样一个通知可以用来逐客:30 DAY NOTICE TO VACAE,但是并非谁用它都能成功.

下面我们来谈谈如何正确适用这一通知以及适用时的技巧.

首先,中国人信奉”和为贵”,如可以好来好散,大部分人都不园艺法庭相见.所以,下逐客令前,要做好法庭相见的准备,然后,去做”好来好散”的努力.法庭相见的准备有那些呢?

• 房客违规的警告书信:3 DAY NOTICE TO PERFORM CONVONENT OR QUIT越多越好,也就是说每一次你发现房客违规的情况出现,都马上递送这一文件,详细写下房客违规的条款.
• 有房客要求修理房屋的要求,这不可忽视.最好用书面的形式同行资房客有关修理的安排,修理帐单也要留下备案.
• 有HOUSING DEPARTMENT或HEALTH DEPARTMENT的罚单,要特别及时并小心处理(尽量避免在收到罚单后6个月内驱逐此房客)
• 检查房客的租约是否到期.租约尚未到期的房客不可适用30 DAY NOTICE TO VACATE.如物业在房租限制区(RENT CONTROL AREA),又是建于1978年前的房屋, 不可适用这一通知,建于1978后的房屋,则要用60 DAY NOTICE TO VACATE
• 计算好递送通知的时间,因为你不可以接收30天期限后的房租

做好以上准备,就可以送出通知,然后静侯反映了.通常房客会很快打电话来,而往往第一个问题都会是”我想知道你为什么要踢我出去?”这时你要座”好来好散”的努力的开始了.态度一定要很坚决,表明要回房子是不可更改的一个决定.但是语气又要很友善.原因不需要很具体,要知道房东在租约期满要回房子是天经地义的,法律上也不须房东提供原因.但是为了避免激怒房客,以达到好来好散的结果,又不能拒绝回答或是直截了当回答对方,所以房东可采取大而化之或是暗示对方的方法:如:由于租约期满,我希望收回房子,加以整修,在考虑重新选房客或自住或与他人签约,目前还不得而知”,总之避免任何涉及个人指责或攻击或事实.房客上问的第二个问题是”如果我不搬会怎样?”则回答”我不希望看到你的信用被毁,法警上门封门,所以尽快开始找房,看有什么我可以提供帮助的?”

在这里你实际上可以提供的帮助是时间.在时间上给予适量的宽限与通融,来达到双方将损失降到最低的目的.